困在环京：能卖出去便是走运，亏个100万很往常
环京楼市限购五年之际，那些曾对环京房价火上加油的刚需客、出资客、房产中介、开发商们，仍在困境中窘迫着、挣扎着。即使是“河北首富”王文学，“燕郊首富”李福成，他们的环京楼市梦，也都碎了一地。
作者丨陶婷
修改丨韩忠强
世事一场大梦，人生几度秋凉？
五年前“能买到房便是赚到”的张狂，五年后“房能卖出去便是走运”的苍凉，是环京楼市魔幻与实际的南北极回转。
虽然自本年5月以来，一些区域如固安、燕郊、香河、大厂等，在明里暗里铺开限购中，楼市成交量也因而迎来一些需求，但这仅仅大海里泛起的一朵小水花。它无法提振一路走低的环京房价，固安、香河、永清、霸州等区域的房价，更是跌回了七年前，“能够说跌到脚后跟了”。
环京楼市限购五年之际，那些曾对环京房价有过火上加油的刚需客、出资客、房产中介、开发商们，仍在困境中窘迫着、挣扎着。
那些繁花似锦的时代，真的一去不复返了。
01 降到七年前
“现处于全面降价趋势，价格在七年前了。”6月17日，京南固安的资深房产中介王琴告知市界。
在时隔多年后的今日，王琴总算盼来了限购方针的放松。虽然廊坊并未揭显露台一致的楼市新政，“但固安现已不对外地户口限购，且外地人在固安买房就能够落户。房贷利率都降到4.25%了。”王琴说。这仅仅环京楼市的冰山一角。
（河北廊坊，固安航拍）
环京其它区域，如燕郊、香河、大厂等，虽然也没有揭露一致的楼市新政，但暗地里也放松了限购，比方利率和首付双降。据榜首财经报道，在三河、香河和大厂，大都银即将个人首套房借款，下调至4.25%的最低水平。工农中建四大行首付份额，清晰能够做到首套房20%、二套房30%。
这让王琴的客户暂时多了起来，固安楼市也迎来一波成交量，但房价却处于全面跌落的趋势。固安房价前史最高点是3万元，“现在价格是9000元-11000元每平方米。价格现已跌回七年前了。”王琴告知市界。实际上，不只仅是固安，环京其它区域的房价，自2?0?2?1?年下半年开端，也一路跌落。如廊坊市永清县的新房价格，就跌到现在的8000元每平方米以下。
多重要素导致环京区域继续降价。“其一，环京房价腰斩的现实，让北京和环京构成较大的房价差，对北京客群招引力缺乏；其二，疫情按捺了外溢的自住需求；其三，本地购房需求缺乏以支撑巨大供应量。”一名资深地产人士告知市界。这让那些高位买入、已承受房价腰斩的业主，再一次锥心的痛。
（数据来历：楼盘网）
永清县的孙娜，便是其间一个。2016年，永清楼市获益于北京外溢效应，新房房价从当年5月的6000多元每平方米，跳涨至当年10月的一万元多。一房难求中，孙娜抢到一套80平方米的房子，均价为1.6万元每平方米。
简直前后脚，孙娜的搭档杨雯，以2.4万元的均价、300多万的总价，捡漏了一套大三居的清退房。要知道，这个小区房子均价为2.6万每平方米。两人抢到房的狂喜，还未散失时，在环京楼市的调控中，永清房价一路跌落。孙娜的房子，从2017年的1.6万每平方米跌破万元。
杨雯的那套捡漏房，从高峰期的2万8跌到2万每平方米左右。到此刻，环京房价腰斩的新闻，已不是什么新鲜事。如果说，永清房价跌落就此打住也就算了，但让孙娜和杨雯无法承受的是，?到了2022年还在跌落，且跌落起伏惊人、跌落态势未完待续，“膝斩都不过分了。”
现在，孙娜的房子跌到6000多元每平方米，杨雯的房子跌到1.4万每平方米。至此，孙娜亏了80万元，杨雯亏了100多万元。“虽然是刚需，但心里仍是不得劲。”孙娜无法地说。刚需客尤是如此，那些曾对环京房价，有过火上加油效果的局中人，更在这样的环境里窘迫着。
2017年，在霸州的房价高点时，王琴以9000元每平方米的价格，买了一套80平方米的房子。这套房子的均价，一度涨到了一万三四每平方米，但它的结局终究有些哀痛：被以四千多的价格卖掉了，?让王琴亏了将近30万元。
现在，即使固安楼市因限购放松，迎来一些成交量，王琴也无法重现旧日“一月卖十多套房”的光辉。
（2016年，观众观赏固安某楼盘）
开发商的日子也欠好过。发迹于河北廊坊，被外界称之为“河北三杰”之一的荣盛开展(002146)，在项目货值以环京为主的前提下，近些年不只资金链问题显露出来，排名也在2022年1-4月，下滑至第46位。
02 两首富梦碎
京南京北旧家园，二十年来梦一场。
华夏美好实控人王文学和福成股份(600965)实控人李福成，这两个发迹于环京楼市的地产大亨，即使一个是河北首富，一个是燕郊首富，他们的环京楼市梦也碎了一地。
2002年，已成为“全国养牛状元”、并敞开火锅生意的李福成，成立了三河福成房地产，一头扎进燕郊这块热土。李福成以为燕郊离北京近，能够在此盖楼招引“北漂”们，前来寓居日子。从这一年开端，李福成贱价买下燕郊许多土地。
同一年，也开过火锅店，并早李福成几年进入房地产的王文学，承受了固安工业园项目。当年，廊坊企图将“环京贫困县”固安，打造成另一个姑苏工业园。即固安作为托付方，华夏美好(600340)作为出资运营方，合作开发公共基础设施的建造。王文学在固安跃跃欲试时，李福成已在燕郊大干了一场。
2004年以来，燕郊的土地上，矗立了如福成公寓、福成新城、福成青年社区般的楼盘。虽然它们密布的像鸽子楼，但北漂客很难抵御这儿的低房价。由于有足够多的客源，福成上上城在短短10个月内，发明了55亿元的收入神话。“只需北京还有北漂，我那就敢一向盖房子。”李福成在当年放出豪言。
而在固安，王文学实施一揽子开发方案。延聘欧美闻名规划大师、建立专业招商组织等等，华夏美好将固安打造成了一座生态才智城市。2007年，王文学签下廊坊市大厂县潮白河工业区项目，华夏美好借此从固安走向了环京。
2016年，香河、大厂、怀来等，也有华夏美好的身影。同一年，乘借环京疯涨的房价，华夏美好初次完成出售额过千亿，位列全国房企出售额排行榜第八名。王文学成了“环京一哥”、“环京最大的地主”。
工业地产出资大、周期长、报答慢，华夏美好却借此走上巅峰的逻辑在于：工业地产的实质仍然是地产，在工业园区开发中，最重要的一环是“以商品房补工业园”的配套住所用地。而配套住所出售，便是华夏美好最大的盈余来历。
这一年年末，身家为485亿元的“河北首富”的王文学，把三亚亚龙湾的五星级酒店包场。汪峰、韩红、崔健等明星来到年会现场献唱，龙虾、鲍鱼、宝马等食材和奖品，成为那年让人眼红的存在。
相同乘借环京旺盛的购房需求，李福成以贱价快销形式，在房地产里赚的盆满钵溢。这一年，李福成宗族以67亿元财富，位列胡润富豪榜河北第9位。外界将“李半城”“燕郊首富”，送给了李福成。
但是，盛极则衰。2017年开端，环京楼市遭受“史上最严的多重调控”， 非本地户籍者三年限购，房地产泡沫被挤出之下，?当地房价直接腰斩。2018年头，国家开端在金融商场降杠杆。这对资金需求量大，以及依靠环京住所出售的王文学来说，无疑是灭顶之灾。
（固安，华夏美好孔雀城）
2017年前，华夏美好的经营性现金流还很美观。2018年，就转为流出162.3亿元，比上一年暴降309%。2019年和2020年，更是大幅流出318.2亿元和231.6亿元。到2022年6月，华夏美好负债到达千亿等级。
另一边，燕郊也遭到方针的严厉调控，享受完从前土地盈利的李福成，深陷商品房产权危机。直到2021年李福成因冒犯刑法，被判有期徒刑三年时，福成的房地工事务，也无实质性开展。
王文学对华夏美好败走环京，有着清醒的认知。2022年新年，被裁的职工将王文学堵在廊坊的一家宾馆里。压力之下，王文学表明，闹到现在这个局势，是自己判别错了环京的局势。“干到今日这步，我愿赌服输。一是认输，二是失望。”
03 “你降价我也降”
为了不让房子砸在手里，降价卖房成为环京楼市的常态。
以华夏美好、福成股份、荣盛开展等为代表的开发商，成为降价卖房的首要集体。这些年，福成的楼盘在要害时刻节点，比方年末到来或商场成交冷清时，会以远低于商场价入市。这使得其它开发商不得不应战，“它家的楼盘本就比商场价低不少。”有同行曾吐槽。
（河北廊坊，燕郊福成上上城5期、6期）
在固安的新房商场，开发商也是比着法的降价，“你降价我也降，谁降的多，然后谁就卖得好。降到必定程度都不降了，由于再降就降到谷底了。华夏美好也降价，柏悦府项目之前卖1.7万元多，现在卖1.2万元多，从前是不降价的。”王琴告知市界。
出资客们的二手房也在降价出售。长时刻扎根燕郊楼市的资深房产中介白志告知市界，现在，该断供现已断供了，这些到现在才卖房的人，往往有必定的资金实力。卖房的最大原因之一，便是急用钱。否则，不会在谷底期亏本卖房。除一些基本面欠好的二手房，一降再降外，“一些高于商场价的挂牌房子，在中心竞争力不行的前提下，也会一降再降。”
本年3月2日，生意接连受挫下，杨雯扛不住了。她决计卖掉这套大三居，即使商场价仅为1.4万元左右。不过，在窗户上贴了卖房广告后，却一向没有买家上门。无法之下，她只能将挂牌价调低到商场价1.4万元。即使这样，她终究也没找到适宜的买家，“周边配套还没有，中心竞争力不行。”中介告知杨雯。
在燕郊出资了两套房产的张小雅，也计划卖掉其间一套，“现在没有租户租了，空着也得交物业费、取暖费。”这是一套97.39平方米的花园洋房，是张小雅最初以2.79万每平方米，总价272万元买下的。面临前来询价的卖房者，出于不想亏本太多的心态，张小雅这样回复“卖240万元可谈”。但实际上，这套房产的商场价，仅为207万元。高于商场价30万元的价格，让前来咨询的买房者打了退堂鼓。
相较于张小雅和杨雯，曹威则要走运得多，“当年在固安买了孔雀城的一套小三房，最高的时分能够卖270万，最终198万脱手了，还好跑得快，至少还算小赚。现在看来唏嘘不已。”有人离场，有人出场。
多名环京房产中介告知市界，现在购买环京房的人，首要有三类人，一是本地刚需客和改进性需求客；二类是炒房客，这类占比大约1%，首要会集在燕郊、大厂；三是外溢人口，其间以北漂者居多，各个区域都有。
北漂客李理就买了环京房。李理工作地点在北京，是河北保定易县人。出于离家不要太远，价格不要太高的考量，李理2021年以7200元每平米，总价126万元的价格，在香河买了一套126平方米的房子。“环境比易县要好一点，物价水平比较低，离北京也比较近，高铁在一两年就能建成，一起由于疫情等要素，房价也降了许多。”李理告知市界。
（2017年，香河周边小区的房价每平米超越1.9万元，一些高端楼盘则卖到了2.2万元）
买了房后，李理并没有怎样重视商场行情，但模糊知道“如同一向在降”，令他没有想到的是，到本年6月15日，他买的这套房子，现已降到了5500元每平方米了。也便是说，短短不到一年时刻，李理已浮亏20多万元。这一刻，李理甘愿自己不知道房子的价格，“了解降了多少，反而更悲伤。”
在白志看来，如果是非要往复于双城的北漂客，需要对环京区域有清醒的认知。香河姑且还有一些工业优势，在他触摸的北漂客中，有不少人却将房子买在了永清，由于“‘廉价’：总价低、首付低”，“但在一众环京区域中，永清简直什么优势都不占。”
04 有人早已脱离
有人辞官归故乡，有人星夜赶科场。
在环京楼市还未进入冰封期之前，华夏美好在固安是肯定的龙头老大。“从前是华夏美好引导其他开发商，说卖多少就卖多少。正由于此，外地房企都不乐意进来，进来不必定能卖房。”王琴回想道。
现在，在本地开发商、外地房企的夹攻下，华夏美好失去了固安的商场份额，它与“环京一哥”的称谓渐行渐远了。?“现在是一些本地开发商，以及一些不大的开发商主导，它们一降价就卖的特别好，以至于其他开发商也跟着降价。而许多外来开发商，见进了固安能卖房，也纷繁在固安买地售房。比方保利就买了华夏美好的地。”王琴向市界泄漏。
与环京楼市渐行渐远的，还有很多房地产从业者。张俊和郭啸，这两名经历过大风大浪的地产老兵，也仍是抵不过2021年下半年开端的降价潮。现在，他们一个回到老家甘肃，一个是转行进了环保业，“收入是你幻想不到的少。很多地产高管也转行了。”张俊告知市界。
华枫恐怕是最早脱离环京的房地产从业者之一。自2017年脱离环京至今，虽然现已曩昔整整五年时刻，但华枫仍然记住，某一年某一天，他站在永定河桥上看到的一幕：固安方向，一群穿戴短裙的姑娘，顶着7月的烈日，见人就发传单。让她们在炎炎夏日，都如此勤勉的动力，正是固安飙涨的房价，“那真是个张狂的时代。”华枫感叹不已。
（固安某售楼中心）
环京房价新一波降价潮，也让无法的白志脱离了环京，他转战到挨着北京的其它城市。通过这么多年的商场暴打，他无法再压服自己看好环京。脱离环京后，虽然挣钱也不易，获客本钱也高，“没在23点之前下过班”，但他告知市界，“不思念站在大街上，就能赚到钱的时分，爱惜当下。现在挣的钱，都是稳稳当当堆集起来的。”
在华枫的印象中，燕郊便是一个炽热的大工地。他身边有不少房产中介朋友，在脱离环京楼市后，挑选南下并有许多人在那里成家立业，“走了之后，不想再回来。”现在，从前烈火烹油的燕郊“出售一条街”，也早已触景生情了。
王琴仍是留在了环京楼市，“干了这么多年房产，家也安在这儿了。”她话里话外流显露对过往的思念，“那会挣钱挺简单的”。不过，王琴对固安楼市的未来，仍是持有达观心情，“限购放松这是功德，等疫情好起来，外溢需求也会再次增多。”
一名在闻名房企任职的高管则持失望心情，他告知市界，如果能找到廉价的地块，相对安全边沿高，比方有工业支撑等内生动力，房企仍是有时机的，“但环京的逻辑现已变了。疫情影响下，北京和环京成为了两个当地。环京的地舆优势彻底没有了，环京楼市的客户从北京客户，变成了本地客户。谁也不知道疫情何时会东山再起。”
留下的北漂客中，还有2012年就成为新燕郊人的蒋德。他可能是最早一批留在燕郊的北漂客了。得益于优胜的地舆位置，相对老练的商业配套，他地点小区的房价仍然坚硬，但蒋德却快乐不起来。
他对燕郊的心情很是杂乱。一方面，蒋德幸亏有一群心爱的街坊，但他说自己对燕郊更多的是“恨铁不成钢”。比方燕顺路一下大雨就会被淹，比方燕郊十年如一日的没起来的各种配套，比方直到今日他在燕郊都没有归属感。再比方，不管有没有疫情，燕郊检查站永久都会那么堵。而这些，简直是一切环京区域的通病。
“房产留不住愿望”。末端，蒋德蹦出了这么一句话。
（文中王琴、孙娜、杨雯、白志、张小雅、曹威、李理、张俊、郭啸、华枫、蒋德为化名）
（除独自标示来历外，以上图片来自视觉我国(000681)）
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